В элитном сегменте за год доля ипотечных сделок снизилась в 2 раза

В сегменте высокобюджетной недвижимости доля ипотечных сделок с новостройками снизилась в два раза по сравнению с прошлым годом, согласно данным агентства элитной недвижимости Intermark Real Estate.

За последние несколько лет доля сделок с привлечением ипотеки в элитном сегменте постоянно росло, чему способствовало планомерное сокращение Центробанком ключевой ставки. Если в 2019 году в структуре сделок ипотечные средства привлекали 14% покупателей, то в 2020 году это были 15,2%, а в 2021 – 19,5%. В текущем году тенденция пошла на спад – ипотечные средства привлекали около 10% клиентов, что объясняется общим снижением покупательской активности и предпочтением других финансовых инструментов, и, прежде всего, рассрочки – ею интересовались два из трех клиентов, отметили специалисты.

«На фоне стабильного роста цен на рынке высокобюджетной недвижимости, наблюдавшегося в последние годы, новые проекты выходили с ценообразованием выше среднего, и потому использование финансовых инструментов было экономическим обоснованным, чтобы максимально сохранить капитал. Как правило, капитал работает под бОльшим процентом доходности, соответственно, его «изымание» из оборота является болезненным – это недополучение значительного потенциального дохода», – поясняет Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate (ранее Savills).

При этом, согласно данным отдела продаж клубных домов Turandot Residences & Artisan, доля ипотечных сделок в этом году наоборот увеличилась: «Мы подсчитали, что по итогам 2022 года доля в нашей структуре продаж квартир в готовых новостройках доля с привлечением заемных средств выросла до 20%, тогда как в прошлом году она составляла не более 12%, а в 2020-м – не превышала 5%», – прокомментировала ситуацию с ипотекой в элитном сегменте Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan. – Если говорить сделках с применением беспроцентной рассрочки в уже готовых новостройках, то в этом году их доля тоже увеличилась, достигнув 45%, тогда как годом ранее таких сделок была на уровне 30%. Привлечение заемного капитала объясняется желанием диверсифицировать средства или сохранить капитал, условно, на руках с возможностью его быстрого перемещения при необходимости».

Согласно данным Intermark Real Estate, сейчас финансовый рынок предлагает широкий выбор ипотечных программ для клиентов, планирующих приобретение высокобюджетной недвижимости в новостройках. Обычно программы имеют лимит по предоставляемым средствам, но в случае с элитным сегментом ряд банков не обозначает максимальную сумму – она ограничена платежеспособностью заемщика и стоимостью обеспечения залога. Среди таких банков – Сбер, Росбанк, Уралсиб, а ставки варьируются от 8,7% в Росбанке до 10,2% в Сбере и 12,9% в Уралсибе. В других банках условия по ипотечным договорам на сумму свыше 40 млн обсуждаются индивидуально (Газпромбанк, Райффайзен Банк, ВБРР), а в МКБ предусмотрен лимит для ипотечных сделок в новостройках на уровне 150 млн рублей. Разнятся и размеры первоначального взноса при покупке квартиры на первичном рынке, но не менее 15% от общей стоимости недвижимости. Перечисленные банки готовы предлагать более щадящие условия по ипотеке.

«Однако в целом по рынку доля ипотечных сделок на элитном рынке недвижимости снизилась из-за политики большинства банков, которые стали предъявлять более жесткие требования к крупным заемщикам, – комментирует Дмитрий Халин, управляющий партнер Intermark Real Estate (ранее Savills). – Так, сегодня величина первоначального взноса увеличилась в 1,5-2 раза. В ряде банков устанавливаются ограничения по сумме ипотеки, где стоимость квартиры должна ограничиваться суммой 100-120 млн рублей. В ситуации, если квартира стоит от 150 млн рублей и больше, покупателю необходимо покрывать разницу за счет своих средств. Большое внимание также теперь банки уделяют оценке платежеспособности покупателя и источнику денег. Например, если денежные поступление идут за счет бизнеса и дохода от акций, то внимательно изучают, как данный сегмент бизнеса себя чувствует, а с февраля не так много компаний, кто может показать высокую доходность».

Что касается программ рассрочек, то сейчас на рынке представлены самые разнообразные условия – от традиционных краткосрочных рассрочек до долгосрочных отсрочек платежа, поясняют эксперты Intermark Real Estate. Отсрочка позволяет перенести платежи на будущий период, тогда как рассрочка может распределять платежи в течение всего срока строительства проекта.